Finansowanie kontraktu budowlanego — skąd wziąć pieniądze na realizację

Duży kontrakt odwraca kolejność przepływów. Najpierw kupujesz materiał, uruchamiasz podwykonawców i wykładasz zabezpieczenie należytego wykonania, a dopiero po odbiorze etapu wystawiasz fakturę — na której zapłatę czekasz kolejne trzydzieści czy sześćdziesiąt dni. Efekt bywa paradoksalny: im większe zamówienie wygrywasz, tym większe ryzyko, że nie udźwigniesz jego realizacji.

Gdzie dokładnie powstaje luka

Z tej tabeli płynie wniosek, którego nie widać w kosztorysie: przez cały pierwszy etap finansujesz budowę wyłącznie z własnych środków, a część zarobionych pieniędzy zostaje zamrożona w kaucji na lata. Firma o rocznym obrocie kilkunastu milionów ma w kaucjach kwoty, które w bilansie wyglądają jak majątek, a w kasie nie istnieją.

Z czego złożyć finansowanie

Rzadko wystarcza jeden instrument — zwykle buduje się strukturę z trzech, dopasowaną do tego, jak kontrakt jest rozliczany.

Zakaz cesji — sprawdź to przed podpisem

Najczęstszą przeszkodą w finansowaniu kontraktu nie jest kondycja wykonawcy ani wiarygodność inwestora, tylko jedno zdanie w umowie: zakaz przelewu wierzytelności bez pisemnej zgody zamawiającego. Pojawia się w większości kontraktów z generalnymi wykonawcami i w wielu umowach o zamówienie publiczne — i skutecznie wyklucza klasyczny faktoring.

Zgodę zwykle da się uzyskać, ale trzeba o nią wystąpić przy negocjowaniu umowy, a nie w chwili, gdy pieniądze są już potrzebne. Wykonawcy, którzy orientują się po podpisie, tracą tygodnie na korespondencję i często słyszą odmowę bez uzasadnienia. Sprawdzenie tego zapisu przed podpisem jest najtańszą rzeczą, jaką możesz zrobić dla płynności całej budowy.

Cztery zapisy umowy, które decydują o finansowaniu

1. Przelew wierzytelności — czy dopuszczalny i na jakich warunkach. Bez tego faktoring odpada.
2. Sposób i termin odbioru etapów — długi, uznaniowy termin odbioru przesuwa moment fakturowania, a razem z nim całą oś finansowania.
3. Wysokość i warunki zwolnienia kaucji gwarancyjnej — to określa, ile pieniędzy realnie zobaczysz po zakończeniu prac.
4. Kary umowne i warunki ich naliczania — wpływają na ocenę ryzyka kontraktu przez finansującego, a więc na cenę i na to, czy w ogóle wejdzie w sprawę.

Przykładowy rachunek

Kontrakt na 1 200 000 zł rozliczany w trzech etapach, każdy fakturowany po odbiorze z terminem płatności 30 dni, zabezpieczenie należytego wykonania 5%.

Sześć i pół tysiąca za skrócenie oczekiwania o miesiąc przy kontrakcie na 1,2 miliona to kwota, która ginie w kosztorysie — a decyduje o tym, czy etap drugi ruszy od razu, czy poczeka na przelew. To jest właściwa miara opłacalności takiego finansowania: nie procent od faktury, lecz koszt przestoju, którego dzięki niemu nie ma.

Co przygotować, żeby dostać finansowanie

• Podpisaną umowę lub rozstrzygnięcie przetargu — to podstawa oceny, bo pokazuje przyszłe źródło spłaty.
• Harmonogram rzeczowo-finansowy z podziałem na etapy i terminami odbiorów.
• Kosztorys z rozbiciem na materiał, robociznę i podwykonawców.
• Informację o zamawiającym — jego wiarygodność waży w tej ocenie więcej niż Twoje sprawozdania.
• Historię zrealizowanych kontraktów o podobnej skali, jeśli ją masz.

Więcej o tym, jak wygląda cykl gotówkowy w budownictwie i które warianty faktoringu sprawdzają się u wykonawców i podwykonawców, opisaliśmy na stronie poświęconej finansowaniu firm budowlanych.